部分城市可能出现“缺房” 更多城市降低房贷利率-天顶选股网

今年部分城市可能出现“缺房”现象

凤凰网财经：人口负增长会对楼市有哪些影响?去年下半年开始，房地产重新获得政策支持。除了以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，后期您认为是否还会出台相关支持政策?兔年楼市回暖是否是肯定的?

邓海清：之前房地产市场里面，大家觉得涨得最快的，收益xxx的是刚需房、学区房。这两个板块可以说是跟人口问题，就是生多少孩子，以及有多少人结婚，是高度相关的。所以过去大家会觉得结婚买房、学区房是楼市的一个大红利。

但现在这种吃年轻人口红利的“黄金时代”毫无疑问已经结束了。那是不是人口老龄化了，房价就一定会不行了?或者说房价就一定就会下降呢?其实我们可以看一下全球的数据，大家可以看到除了日本之外，全球其他xxx的人口老龄化阶段，房价都经历了一个快速上涨的过程。

所以从这个角度来看，人口特别是年轻人口决定房价论，也是一个认知的误区，是跟事实非常不相符的。房价的决定因素里面，我觉得人口特别是年轻人口的影响，其实只占了很小的一部分，更大的影响因素其实是两个部分。

一是央行货币政策的利率，对于房地产这样一个长期，固定资产收益的资产来讲，央行的货币利率，其实对房价的影响是非常大的。二是居民收入的增长，当居民收入大幅的上升的时候，我们往往可以看到，改善型住房的需求替代了刚需房，成为房地产主力，这也是当下中国房地产的一个典型的特点。

目前中国房地产市场已经出现很多结构性的变化，一线城市的回暖速度非常快，改善型的住房消费需求可以说已经替代以前的刚需，学区房就是这样这样一种改善型需求。从改善型住房的购房群体来看，也不再是过去20岁到30岁之间的人群作为购房的主力，35岁到45岁甚至50岁之间的这样一个人群，反而成了购房的主力。

现在政策方面也在支持老年人购买改善型住房，所以我们可以看到，老年人的改善型住房需求以及收入稳定型的中年群体对高质量生活的住房改善的需求，也成为房地产市场的最大助力，也是房地产市场复苏的，最重要的来源。

所以房地产的市场回暖问题，本质上来讲是居民收入和央行的货币政策利率的问题。我们可以看到，哪个区域居民的收入增长的快，那么这个区域的房地产市场肯定就会复苏的快。央行提供的住房优惠利率越低，房地产的回暖也就会越快。未来中国的房地产市场，从政策展望来看，其实重点也是支持和扶持改善型住房的购房需求。

今年房地产市场的复苏，肯定是毫无疑问的，也会成为中国的经济稳增长的“男主角”。我们甚至会看到这样一种情况，在某些城市，由于居民的收入恢复的比较快，以及政府的扶持力度也比较大，可能会出现局部城市，或者局部地区房源短缺的现象，甚至价格报复性上涨的可能性。